Mikä yhteinen ilmiö liittyy keväisin eläimiin ja talon ostajiin? Kiima. Se sumentaa ajatukset ja saa tekemään käsittämättömiä ratkaisuja tunnekuohujen vallassa.

Omistusasunto tai omakotitalo on yleensä yksityishenkilön suurin taloudellinen sijoitus elämässä. Monesti hankintapäätös kodista tehdään omien unelmien toteuttamiseksi. Tunteet ja järki kamppailevat, etenkin ensimmäistä omaa kotia ostettaessa. Unelmien kodin osuessa kohdalle, tekee ihminen itselleen tahtomattaan kiireen, ettei vain menettäisi kiiltokuvataloaan muille mahdollisille ostajaehdokkaille. Monesti myöskään myyjä tai välittäjä eivät ainakaan toppuuttele ostajaa hänen elämänsä merkittävimmän kuluerän aattona, vaan päinvastoin maininta ”Onhan tämänlaiselle talolle/asunnolle tälläkin hetkellä todella kova kysyntä varsinkin tällä sijainnilla” saattaa livahtaa molempien tai ainakin toisen suusta. Paine ostamiseen kiireen ja ostokiiman keskellä on ylitsepääsemätön. Ajatukset pyörivät päässä: “On tulossa lähiaikoina perheen lisäystä ja uusi työpaikkakin on vain muutaman kilometrin säteellä talosta.” Tässä vaiheessa harvalla on malttia viheltää peli poikki ja tarkastella tulevaisuuden suurinta sijoitusta tunteet sivuuttamalla. Olemmehan vain ihmisiä.

Ruohonleikkurikin ostetaan harkitummin

Huoneiston tai talon ostajan tulisi pysähtyä ajatuksissaan ja perehtyä ostettavaan kohteeseen tarkasti ennen kauppaa. Moni tarkastelee vaikka uuden ruohonleikkurin ostamista varten yhden talven nettikauppoja, lehti-ilmoituksia, tarjouksia ja testaajien tuloksia. Asuntoa tai taloa ostaessa kuitenkin tuijotetaan monesti vain hintaa ja keittiön kaapistojen kauniita kahvoja ja “fiilistä”. Eikä siinä mitään, että joku haluaa ruohonleikkuria ostaessaan parhaimman vastineen rahoille ja huoltovapaimman mallin, mutta olisikohan hyvä tehdä samaa ajatustyötä myös kodin ostamisen yhteydessä? Erityisesti ensikodin ostajan tulisi itse selvittää tarkasti asunnon ostamiseen liittyviä asioita, eikä vain luottaa sukulaisten sanomisiin kodin ostamisen ”helppoudesta”.

Ruohonleikkuria varten on tehty tammikuussa alustava budjetti, eli paljonko on varaa laittaa koneeseen korkeintaan oikean koneen sattuessa kohdalle. Asunnon tai talon ostamisessa erona voidaan pitää, ettei budjettia kannata koskaan venyttää ääripäähänsä asti, vaan jättää hieman varoja mahdollisten korjausten ja puutteiden varalle.

Ruohonleikkurista saatte käyttötietoa, vaikka Tekniikan Maailman testistä. Toki näiden puolueettomuudesta voi olla aina montaa mieltä. Rakennuksia ei voida testata aivan samalla tavoin kuin teknisiä laitteita, onhan rakennuksen oletettu käyttöikä huomattavasti pidempi. Tämän vuoksi huoneiston tai kiinteistön kaupassa on ensiarvoisen tärkeää teettää siihen tarkastus puolueettomalla ja ammattitaitoisella ammattihenkilöllä. Tämän jälkeen on ehdottoman tärkeää varmistaa, että molemmat osapuolet ymmärtävät varmasti tarkastuksen luonteen ja siinä tehdyt havainnot tai mittaukset sekä mahdolliset rajaukset.

Entäpä jos ostatkin käytetyn ruohonleikkuukoneen? Varmasti haluat kuulla myyjältä leikkurin huoltohistorian, vuosien aikana olleet ongelmia yms. Kaupanteon yhteydessä sovitte ruohonleikkurin osalta, että voitte palauttaa sen, jos kone leikkaa ensimmäiselle nurmenajolla kiinni. Talo- tai asuntokaupassa voitte periaatteessa menetellä samoin tekemällä kauppakirjaan ehtoja. Myyjän tulee kertoa ostajalle rehellisesti talon tai asunnon historia, sekä mahdolliset epäilyt ja riskit. Voitte yhdessä sopia asioista ja vastuista kirjaamalla ne kauppakirjaan. Tällöin vain on molempien osapuolten ehdottomasti ymmärrettävä mistä sovitaan ja millaisilla ehdoilla. Kauppakirjan laatiminen asiaan perehtyneen juristin kanssa on erittäin suositeltavaa. Mikään ei veloita tekemään kauppakirjaa juuri jollain tietyllä tavalla.

Kuntoarvailijat ja kiinteistövälittelijät

Tällä hetkellä ei Suomessa ole olemassa asunto- tai kiinteistökaupan kuntotarkastusta tai -tarkastajia koskevia lakeja tai viranomaismääräyksiä. Tarkastuksen suorittamistapa sekä menetelmät ja kirjallisen tarkastusasiakirjan laadinta ovat täysin vapaamuotoista ja tarkastuksen suorittaja voi olla kuka tahansa, olipa pohjakoulutus kuorma-autonkuljettaja tai kampaaja.

Asuntokaupan yhteydessä tehtävästä kuntotarkastuksesta on kyllä julkaistu jo vuonna 2007 suoritusohje (KH 90-00394) sekä tilaajan ohje (KH 90-00393) . Myös Hometalkoiden yhtenä työsarkana oli asuntokaupan turvaaminen ja tarkastusmenettelyn parantaminen ATP-hankkeen loppuraportti ,Tunne talosi -turvaa kauppasi, Tunnista ja tutki riskirakenne sekä OKE-hankkeen loppuraportin tyyliset asiakirjat ovat olleet jo useamman vuoden tarkasteltavissa, mutta nämäkin selvitykset tai ohjeet eivät tunnu saavuttavan tärkeintä kohderyhmäänsä eli ostajia, myyjiä ja kiinteistövälittäjiä. Valitettavasti oman kokemuksen perusteella myöskään kaikkia kuntotarkastuksia nykyisellään suorittavia ammattihenkilöitä ei em. ohjeet ja julkaisut ole vielä tavoittaneet tai heillä ei ole edelleenkään ymmärrystä/tietoa kuntotarkastuksen suorittamisesta edes välttävästi.

Kiinteistövälittäjille on oma hyvää välitystapaa käsittelevä ohjeistuksensa. Suora lainaus oppaasta kohdasta 5.5.4:

Välitysliikkeen tulee tiedustella toimeksiantajalta, onko kohteesta joskus tehty kuntoon liittyviä selvityksiä. Jos tällaisia on tehty, välitysliikkeen pitää pyytää raportit ja tutustua niihin. Jos raporttien perusteella on tehty korjauksia, tulee välitysliikkeen pyytää selvitys korjausten tekoajasta, laajuudesta ja tekijästä.

Välitysliikkeen tulee kertoa toimeksiantajalle mahdollisuudesta teettää kohteessa kuntotarkastus. Hyvän välitystavan mukaan välitysliikkeen on tällöin suositeltava asuntokaupan kuntotarkastusta, joka tehdään asuntojen kuntotarkastuksesta laadittujen LVI- ja KH-kortistojen ohjeiden mukaan (KH 90-00393, LVI 01-10413 tilaajan ohje sekä KH 90- 00394, LVI 01-10414 suoritusohje ja KH 90023, tilaussopimus). Toimeksiantaja voi tietenkin vapaasti teettää muunkinlaisen kuntoon liittyvän selvityksen. Jos välitysliike antaa toimeksiantajalle kuntotarkastuksia suorittavien yritysten yhteystietoja, tulee välitysliikkeen antaa mahdollisuuksien mukaan useamman päteväksi arvioimansa elinkeinonharjoittajan yhteystiedot. Jos välitysliike saa suosittelemaltaan kuntotarkastusyritykseltä vinkkipalkkion tai muun korvauksen, tulee tästä kertoa toimeksiantajalle.

Välitysliikkeen edustajan on mahdollisuuksien mukaan oltava paikalla kuntotarkastuksessa (tai muussa selvityksessä) ja tutustuttava raporttiin huolellisesti. Raportissa ilmenevät kauppaan vaikuttavat seikat on huomioitava esitettä ja kauppakirjaa laadittaessa.
Välitysliikkeen on kiinnitettävä myyjän huomiota siihen, että kuntoselvitys ei poista myyjän vastuuta kaikista vioista ja ostajan huomiota siihen, että kuntoselvitys ei poista ostajan tarkastusvelvollisuutta.

Kymmeniä asuntokauppaprosesseja jälkeenpäin tarkastelleena voin todeta, ettei ”hyvä välitystapa” ole ihan aina toteutunut juuri asuntokaupan kuntoselvitysten osalta tapauksissa, joista jälkeenpäin riidellään. Usein kuntoselvitys on annettu ostajalle tutustuttavaksi juuri ennen kaupantekoa sähköpostitse tai pahimmassa tapauksessa pian palautettavana paperiversion “ainoana” kappaleena. Esimerkiksi asuntokaupan kuntotarkastuksen läpikäynti yhdessä ostajan, myyjän, välittäjän ja kuntotarkastajan ollessa paikalla on edelleen kokemukseni perusteella erittäin harvinaista .

Viimeinen vinkki

Lopuksi vielä yksi vinkki. Jos oma viitseliäisyys tai ammattitaito ei riitä asunto-kauppalain tai maakaaren ymmärrykseen, rakennus- ja talotekniikkaan perehtymiseen tai vaikka kauppakirjan tekoon, käytä ammattilaista, jolla ei ole ko. kaupan toteutumiseen/toteutumattomuuteen mitään muuta taloudellista tai muutakaan intressiä, kuin oman palkkionsa verran. Ja jos nyt et ala kerätä välittömästi kodin ostamisen opaskasaa kirjastosta tai soittelemaan asiantuntijatyöryhmää paikalle, voit vähimmäistoimenpiteenä aloittaa tutustumalla tämän kirjoituksen linkkeihin ja testata ajatusta:

”Minulla on vähintään kolme unelmien kotia, joista voin valita rakennusterveydellisesti ja taloudellisesti kannattavimman. Voin tarvittaessa aloittaa vertailemisen alusta kolmella uudella kohteella, jos mikään ensimmäisistä ei tunnu kannattavalta”.

Jäitä hattuun ja järkeviä asuntokauppoja!